O Supremo Tribunal Federal (STF) retomou, em 9 de outubro de 2026, o julgamento de uma questão que pode impactar diretamente a constituição de holdings familiares e imobiliárias: a possibilidade de transferir imóveis para integralização do capital social sem pagar ITBI, mesmo quando a empresa atua predominantemente com compra, venda ou locação de imóveis.
A discussão ocorre no Tema 1.348 da repercussão geral (RE 1.495.108) e poderá trazer maior segurança jurídica para operações de planejamento patrimonial.
A sessão virtual está prevista para terminar em 19 de outubro de 2026, caso não haja nova interrupção.
O que está sendo discutido no STF?
O artigo 156, § 2º, inciso I, da Constituição Federal estabelece imunidade do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na transferência de imóveis para integralização do capital social de empresas.
Entretanto, muitos municípios exigem o imposto quando a sociedade possui atividade preponderantemente imobiliária, fundamentando a cobrança na ressalva constitucional relativa à atividade econômica e no artigo 37 do Código Tributário Nacional (CTN).
Essa situação é especialmente comum em holdings constituídas para administrar imóveis próprios.
A controvérsia está em definir se a restrição referente à atividade imobiliária também se aplica à integralização de capital ou apenas às demais operações societárias previstas na Constituição, como fusão e incorporação.
O ministro Edson Fachin, relator do processo, entende que a imunidade na integralização de capital independe da atividade preponderante da empresa, ressalvadas eventuais situações de simulação ou fraude.
Na sessão de 16 de setembro de 2026, cinco ministros acompanharam esse entendimento, enquanto Gilmar Mendes e Flávio Dino apresentaram votos contrários. O julgamento foi interrompido por pedido de vista de Alexandre de Moraes, que já havia acompanhado o relator em uma etapa anterior da análise.
Embora exista um cenário favorável aos contribuintes, a tese definitiva ainda depende da conclusão do julgamento.
O que pode mudar para as holdings imobiliárias?
Caso prevaleça o entendimento favorável à imunidade, a atividade de compra, venda ou locação de imóveis, por si só, não poderá justificar a cobrança de ITBI na transferência de imóveis para integralização do capital social.
Isso poderá reduzir os custos de constituição de holdings patrimoniais e de operações de aumento de capital em sociedades já existentes.
Por exemplo, uma família que possui imóveis destinados à locação e pretende organizá-los em uma holding poderá ter reconhecida a imunidade na transferência desses bens, mesmo que a principal receita da empresa decorra dos aluguéis.
Entretanto, a imunidade não será necessariamente aplicável ao valor integral de toda transferência.
No Tema 796 da repercussão geral (RE 796.376), o STF já estabeleceu que a imunidade do ITBI não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado.
Portanto, a decisão do Tema 1.348 não afastará a necessidade de avaliar os valores, a estrutura societária e as condições efetivas da operação.
Quem já pagou ITBI poderá recuperar os valores?
Uma eventual decisão favorável também poderá ter consequências para contribuintes que recolheram ITBI na integralização de imóveis em holdings.
Se a cobrança ocorreu exclusivamente em razão da atividade imobiliária preponderante da empresa, poderá existir fundamento para discutir a restituição do imposto.
O artigo 165 do CTN prevê a restituição de tributos indevidamente recolhidos, enquanto o artigo 168 estabelece, como regra, prazo de cinco anos para o exercício desse direito.
Contudo, a restituição não será automática. Será necessário verificar a documentação, o fundamento da cobrança, a data do pagamento e os efeitos da decisão definitiva do STF, inclusive eventual modulação.
Vale a pena aguardar o julgamento antes de constituir uma holding?
A definição do STF poderá trazer maior previsibilidade para quem pretende integralizar imóveis em uma pessoa jurídica. Entretanto, a conveniência de constituir uma holding não depende exclusivamente da imunidade do ITBI.
É necessário considerar outros aspectos, como a tributação das receitas imobiliárias, os custos de manutenção da sociedade, eventuais efeitos no Imposto de Renda e a estrutura de sucessão patrimonial.
A eventual redução do custo de transferência dos imóveis não significa, necessariamente, que a constituição de uma holding será a alternativa mais vantajosa em todas as situações.
Conclusão
O julgamento do Tema 1.348 poderá representar um avanço relevante para a segurança jurídica das holdings familiares e imobiliárias, especialmente ao esclarecer os limites da imunidade do ITBI na integralização de imóveis.
Além de influenciar futuras operações, a decisão poderá abrir espaço para a revisão de cobranças anteriores, conforme as particularidades de cada caso e os efeitos da tese que vier a ser fixada.
Por enquanto, o principal é acompanhar a conclusão do julgamento e avaliar suas possíveis consequências dentro de um planejamento patrimonial e tributário mais amplo.
Tiago Nesello Vitório,
OAB/RS 87.123.
Última revisão jurídica: 9 de outubro de 2026.
Aviso: Este artigo possui finalidade informativa e considera o julgamento ainda em andamento. A aplicação das normas e decisões mencionadas depende das circunstâncias concretas de cada operação.
Fontes oficiais
- Constituição Federal, artigo 156, inciso II e § 2º, inciso I.
- Código Tributário Nacional, Lei nº 5.172/1966, artigos 36, 37, 165 e 168.
- STF, RE 1.495.108, Tema 1.348 da repercussão geral.
- STF, RE 796.376, Tema 796 da repercussão geral.
