O Código Tributário Nacional (CTN), em seu artigo 35, define os fatos geradores do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) como a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários, bem como a cessão de direitos relativos a tais transmissões. Já o art. 38 do CTN estabelece que a base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, entendido pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) como o montante considerado em condições normais de mercado para transmissões imobiliárias.
Valor venal e valor da transação: por que existe discussão
Embora seja possível dimensionar o valor médio de imóveis com critérios como localização e tamanho, a avaliação de cada transação pode oscilar para cima ou para baixo conforme circunstâncias relevantes e legítimas — por exemplo, benfeitorias, estado de conservação e interesses do vendedor e do comprador no ajuste do preço.
Por isso, historicamente, discutiu-se se a base de cálculo do ITBI deveria ser:
– o valor determinado pelo fisco (com critérios mais objetivos, como metragem e localização); ou
– o valor efetivamente praticado na transação (considerando fatores subjetivos e as peculiaridades do negócio).
O que o STJ julgou no Tema Repetitivo 1113 (REsp 1.937.821)
O STJ julgou o Recurso Especial Representativo de Controvérsia nº 1.937.821 (Tema Repetitivo 1113) para definir: (i) se a base de cálculo do ITBI está vinculada à do IPTU e (ii) se é legítima a adoção de “valor venal de referência” previamente fixado pelo município como parâmetro para a base de cálculo do ITBI.
Modalidades de lançamento do ITBI: declaração ou homologação
Antes de responder aos pontos centrais, o STJ analisou as modalidades de lançamento do ITBI, indicando que ele pode ser por declaração ou por homologação, conforme a legislação municipal — e que seria inviável o lançamento de ofício.
Por que o STJ afastou o lançamento de ofício no ITBI
O STJ entendeu não ser possível o lançamento de ofício porque o fisco não dispõe, previamente, do conhecimento de todas as variáveis determinantes na composição do valor do imóvel transmitido. Assim, a base de cálculo deve partir da declaração do contribuinte, preservada a prerrogativa de revisão pela administração.
Respostas do STJ no Tema 1113
1. A base de cálculo do ITBI está vinculada à do IPTU? Não.
Apesar de ambos utilizarem a expressão “valor venal”, a apuração do elemento quantitativo é diferente. No IPTU, tributa-se a propriedade com lançamento de ofício, tendo como base a Planta Genérica de Valores (PGV), que considera aspectos mais objetivos (como localização e metragem). No ITBI, a base deve refletir o valor de mercado, que decorre de um conjunto mais amplo de fatores.
Por isso, o STJ afastou a vinculação do ITBI ao IPTU, inclusive como piso de tributação, pois o valor do IPTU é genérico (PGV) e pode desconsiderar a realidade de cada operação de transmissão.
2. É legítimo o “valor venal de referência” previamente fixado pelo Município? Também não.
O lançamento do ITBI ocorre por declaração ou homologação. Ao adotar valor de referência previamente estabelecido, o fisco busca viabilizar, na prática, um lançamento de ofício, com base em critérios escolhidos unilateralmente, representando apenas um valor médio de mercado e sem considerar peculiaridades do imóvel e do negócio.
Além disso, não cabe inverter a lógica do art. 148 do CTN, que atribui ao fisco a impugnação da base de cálculo indicada pelo contribuinte. O valor de referência pode, no máximo, justificar a instauração de procedimento administrativo para apurar a veracidade da declaração, mas não pode antecipar esse juízo.
Em síntese: a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado e pode variar conforme peculiaridades do bem e do negócio. Presume-se que o valor de mercado corresponda ao valor da transação informado pelo contribuinte, cabendo ao fisco impugnar por processo administrativo próprio.
Caso prático: quando a Planta Genérica de Valores não reflete o valor de mercado
Imagine a aquisição de uma área de 100 m² com casa de 50 m². Na Prefeitura, o imóvel está avaliado em R$ 250.000,00 pela PGV para fins de IPTU e há averbação de um quiosque de 10 m². Contudo, na aquisição, o imóvel estava em péssimo estado, o quiosque não existia mais e o vendedor precisava vender rapidamente para quitar dívida bancária, levando o preço da transação a R$ 150.000,00.
Nessa situação, ao emitir a guia do ITBI, o município deve considerar como base de cálculo o valor do negócio (transação), e não o valor da PGV. Se o ente discordar, deverá instaurar procedimento administrativo para apurar o montante devido e eventual complementação do tributo.
Lourenço Franke Amador,
