Com a promulgação da Reforma Tributária pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e sua regulamentação pela Lei Complementar nº 214/2025, o sistema tributário brasileiro está passando por mudanças significativas. Embora o impacto exato ainda não esteja totalmente claro, já é possível ter uma visão geral sobre o tema, especialmente no que se refere à locação de imóveis por pessoas físicas e à gestão patrimonial via holdings imobiliárias.
Sem a intenção de esgotar o assunto, acreditamos que os principais pontos relativos à reforma tributária que afetam a locação de imóveis são os seguintes:
a) O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e a nova fiscalização:
Uma das principais inovações é a criação do CIB, que funcionará como um “CPF” para cada imóvel, unificando informações de titularidade, matrícula e valor de referência em um sistema nacional (SINTER).
O objetivo é claro: aumentar a eficiência da fiscalização. A Receita Federal poderá cruzar dados de declarações de IR, informações de cartórios e movimentações bancárias de forma automática, tornando a identificação de rendimentos de aluguel não declarados um processo simples e rápido. A informalidade na locação tende a acabar.
b) Pessoa Física passa a ser contribuinte de IBS e CBS:
Atualmente, a pessoa física paga apenas Imposto de Renda (até 27,5%) sobre os aluguéis. Com a reforma, a locação passa a ser fato gerador do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).
A pessoa física será obrigada a recolher IBS e CBS sobre os aluguéis, conforme o art. 251 da LC 214, quando se enquadrar em uma das seguintes situações:
- No ano-calendário anterior, a receita total com locações exceder R$ 240.000,00 e tiver por objeto mais de 3 bens imóveis distintos; ou
- A receita anual com locações exceder R$ 288.000,00, independentemente da quantidade de imóveis.
Para estas operações, a legislação prevê uma redução de 70% na alíquota de IBS/CBS sobre o valor do aluguel, além do Imposto de Renda já existente.
c) A Holding Patrimonial como estratégia de otimização:
Diante do novo cenário, a holding imobiliária se consolida como uma ferramenta de planejamento tributário ainda mais relevante. A tributação dos aluguéis dentro de uma pessoa jurídica optante pelo Lucro Presumido é consideravelmente menor.
A carga tributária total na holding atualmente (somando IRPJ, CSLL, PIS/COFINS) gira em torno de 11% a 14,5% sobre a receita bruta. Em comparação, a pessoa física enquadrada nas novas regras poderá enfrentar uma carga somada de até 27,5% (IRPF) – sem contar o IBS/CBS que passarão a incidir sobre a receita de locação.
A economia tributária ao optar pela estrutura de holding pode, portanto, ultrapassar 50%, a depender do caso concreto.
d) Outras vantagens da Holding:
Além da eficiência fiscal, a holding facilita o planejamento sucessório, pois a transmissão do patrimônio aos herdeiros ocorre por meio de cotas sociais, minimizando os custos e burocracia.
Oferece também uma camada de proteção patrimonial, separando os bens da pessoa física de eventuais riscos e dívidas.
Conclusão
A reforma tributária trará mudanças estruturais na tributação da renda imobiliária, tornando essencial um planejamento detalhado. A maior fiscalização por meio do CIB e a nova incidência de IBS/CBS para pessoas físicas com rendimentos mais elevados são pontos de atenção imediata.
Diante desse novo cenário, os proprietários de imóveis devem:
- Avaliar seu enquadramento nas novas regras de tributação para pessoa física;
- Analisar a viabilidade e os benefícios da constituição de uma holding patrimonial para a gestão de seus imóveis;
- Buscar estratégias para manter a eficiência fiscal e a segurança jurídica.
O planejamento tributário será fundamental para mitigar riscos e otimizar a estrutura fiscal nesse novo contexto.
Tiago Nesello Vitório,
OAB/RS 87.123.
