Com a promulgação da Reforma Tributária pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e sua regulamentação pela Lei Complementar nº 214/2025, o sistema tributário brasileiro está passando por mudanças significativas. Embora o impacto exato ainda não esteja totalmente claro, já é possível ter uma visão geral sobre o tema, especialmente no que se refere às holdings imobiliárias que atuam na locação de imóveis próprios.
Sem a intenção de esgotar o assunto, acreditamos que os principais pontos relativos à reforma tributária e holdings de locação de imóveis próprios serão os seguintes:
a) Substituição do PIS e da Cofins pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS):
- O PIS e a Cofins serão unificados na CBS, consolidando a tributação sobre o faturamento das holdings.
- A alíquota da CBS ainda não foi definida, mas estima-se que ficará entre 8% e 9%.
b) Incidência do IBS:
- Atualmente, a locação de imóveis próprios não exige a emissão de nota fiscal e consequentemente não há a incidência de ISS. No entanto, pelo previsto na LC 214, há previsão de incidência da CBS e IBS nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvel, mas sem regulamentação até o presente momento.
- O IBS terá uma alíquota uniforme em todo o território nacional, ainda a ser definida, o que pode aumentar a carga tributária sobre a locação de imóveis próprios.
c) ITBI e a integralização de imóveis em holdings de locação de imóveis próprios:
- Atualmente, para que a integralização de imóveis em sociedades seja imune ao ITBI, a empresa não pode ter como atividade preponderante a exploração imobiliária (compra, venda ou locação de imóveis próprios). Essa preponderância é determinada com base no faturamento da empresa.
- A reforma tributária não altera diretamente essa imunidade, mas pode influenciar a interpretação sobre a preponderância da atividade da holding, o que exigirá atenção especial.
d) Pessoa Física passa a ser contribuinte de IBS e CBS:
- Caso a pessoa física realize operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvel, passará a ser contribuinte de IBS e CBS, conforme art. 251, §1º e §2º da LC 214, desde que:
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- no ano-calendário anterior a receita total com essas operações exceda R$ 240.000,00 e tenham por objeto mais de 3 bens imóveis distintos; ou
- essas operações excedam 20% do valor limite previsto no item anterior.
e) Equiparação de locação “por temporada” a serviços de hotelaria:
- A locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóvel residencial com prazos inferiores a 90 dias realizada por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS será equiparada a serviços de hotelaria, conforme art. 253 da LC 214.
f) Manutenção do Imposto de Renda Pessoa Jurídica e Contribuição Social sobre o Lucro Líquido:
- A incidência do IRPJ e da CSLL, a princípio, não sofrerão alterações diretas com a reforma tributária.
Conclusão
A reforma tributária trará mudanças estruturais na tributação das holdings imobiliárias voltadas à locação de imóveis próprios, tornando essencial um planejamento tributário detalhado. Diante desse novo cenário, as holdings devem:
- Acompanhar de perto a regulamentação da reforma;
- Avaliar os impactos caso a tributação da locação pelo IBS seja confirmada;
- Buscar estratégias para manter a eficiência fiscal e segurança jurídica.
O planejamento tributário será fundamental para mitigar riscos e otimizar a estrutura fiscal das empresas nesse novo contexto.
Tiago Nesello Vitório,
OAB/RS 87.123.
